Yönetici

Seçimi

Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer.

1. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir.Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
2. Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi';ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir.
3. Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.

YÖNETİCİ SEÇİMİNDE DİKKAT EDİLECEKLER

• Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule zorlanamaz.
  Y.5hd 7.7.1986gün 1986/9376e.9920k.
• Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat maliki de açabilir.
  18hd 28.5.1993gün 1993/5439 e.7293k.
• Yönetici birinci ve ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
  Y.5hd 26.3.1983gün 1984/2271e.2260k.
• Yönetici tayin edildikten sonra mahkemeden yönetici tayini istenemez.
  Y.5hd 5.4.1968 e.1968/1022k 1968/1983

Kimliği

Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.

Görevleri

Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu'nun) görevleri şunlardır:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu';nun 35,36 ve 37';nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşme';de, Kanunlarda ve bu Yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.
2. Seçilmesini takiben onbeş gün içinde İşletme Projesi';ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,
3. Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu'nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi';ni uygulamak.
4. Kat Malikleri Kurulu';nu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defteri';ne geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defteri';ni her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter';e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.
5. Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.
6. Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.
7. Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.
8. Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.

Defter Tutulması

Yöneticinin ana yapının korunması ile ilgili önlemleri alabilmesi için,öncelikle kat malikleri kurulunun bu konuda bir karar vermesi veya belirli bir ölçüde harcama yetkisini yöneticiye tanıması gerekir.

Her ne kadar kat mülkiyeti kanunu sadece karar defterinin noter tasdikli olmasını zorunlu tutmaktadır.

1. Karar defterinin
2. İşletme defterinin
3. Denetçi raporlarının yazıldığı defterin noterlikçe tasdiki tavsiye olunur.
4. Yıllık izin defteri
5. Asansör bakım defteri

Aksi hallerde bazı hukuki sorunlarda zorluk yaşanabilir. Keza işletme defterine müstenit teşkil eden fatura makbuz gibi belgelerin muntazaman saklanması gerekir.

Tasdik Zamanı Şayet eski defterinize devam edecekseniz (ara tasdik)ocak ayı içinde .Yeni defter tasdik edilecekse aralık ayı içinde..

Defter tutulması ve belgelerin saklanması.

(KMK) Madde 36 -Yönetici,kat malikleri kurulunun kararlarını,protokolleri,yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerinin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin,her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

ÖRNEK OLAY:

Eski Yönetici maksatlı ve kasıtlı olarak karar defterini Kat malikleri toplantısına getirmez ise kat maliklerinin düz beyaz bir kağıt üzerine alacakları karar ve yeterli imzaları ile hukuken geçerlidir

İşletme Projesinin Yapılması

İşletme projesi Tesisin(Apartmanın) Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir ön bütçe niteliğindedir.Kat maliklerine tebliğ edilir .Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini kabul etmiş sayılır ve yönetici hukuken borcu takip edebilir hale gelir.
Madde 37 - (Değişik 13/04/1983-2814/12 md.)Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
A-Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.
B-Tüm giderlerden her kat malikine,bu kanunun 20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
C-Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir;gerekirse yeni proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları,icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Onaylanmamış İşletme Projesi

Ana gayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından,kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur;
İşletme projesinin iptali için,kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine başvurabilir.

İşletme Projesi Yaparken Dikkat Edilecekler

1. Bir sene önceki reel giderleri mümkün mertebe detaylandırarak inceleyin.
2. Özellikle yakıt giderlerini TL üzerinden değil sarfedilen (ton kömür-metreküp doğalgaz-litre mazot olarak) değerlendirip enlasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile çarparak projeye yansıtın.
3. Apartman sakinlerinden tekrar tekrar para istememek için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek para koyun.
4. Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin.Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını dikkate alın.
5. Yıllık işletme projesinin dışında Apartmanınıza 10 yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi yenileteceğiniz,çatınızı aktaracağınız , gibi) büyük ve masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurarak insanları zorlamadan para toplayabilirsiniz.
6. Batılı ülkeler daire değerinin % 1.5-2 kadar bir kısmını bakım ve onarıma ayırmaktadır. Arabalarımızın bakımları ise yıllık ortalama % 6 dolayındadır. Binanızın değerinin % 1 ini en az bakım ve onarıma ayırınız.
7. Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük masrafları önliyeceğini unutmayınız.
8. Lüx ve değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde dahi yapamayacağınızı göz ardı etmeyiniz.
9. Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında vermeniz gerekmektedir.Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.
10. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme projesine itiraz hukuken kabul değildir.
11. Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.
12. Yönetici tarafından yapılan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir.

Yıllık Periodik Yapılacak İşler

Apartman ve sitelerin işletme projelerinde o sene yapılması gereken büyük projeler olabilir (su arıtma- otopark tanzimi-doğal gaza geçme- gibi) ancak Bu projelerin dışında her yıl yapılması tavsiye olunan rutin işler ektedir.
**Para toplanması -Ödemelerin yapılması-hesapların takibi-makbuzların yazılması.-ödemeyenlerin icra takibi gibi konular zaten yöneticinin doğal görevlerinden olduğu için aşağıda yazılmamıştır.

Ocak

1. Aksine karar yoksa genel kurul yapılır ve yönetici seçilir
2. Yıllık işletme projesi yapılır.
3. Denetçiler seçilir
4. Defterler notere tasdik edilir(ara tasdik)
5. Banka hesabına yeni yöneticinin imza sirküleri verilir
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir -fuel oil alınır
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir
11. Sokak kapıya yeni yönetici ad soyad ve telefonları asılır

Şubat

1. Ortak yerlerin sigortalanması
2. Yangın tüpleri bakımı
3. Bahçede budama yapılması
4. Görevlilerin sözleşmelerinin incelenmesi ve yenilenmesi
5. Kış aylarındaki bina sorunlarının tesbiti
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir -fuel oil kontrol
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Mart

1. Kapıcı yasal izninin ve yerine bakacağın belirlenmesi
2. Asansörcü bakım sözleşmesi yapılması
3. Kazan ve yakıt sistemi ara bakımı
4. Deprem hazırlığı konusunda çalışma
5. Alarm-güvenlik-kapı zili-diafon sistemleri bakımı
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Nisan

1. Bahçe tanzimi işleri bu ayda yapılır
2. Su depolarının havuzların temizlik ve bakımı
3. ilk 3 aylık faaliyet raporu hazırlanıp dağıtılır
4. Sığınak ve çatı arası bahar temizliği yapılır
5. Yazın yapılacak işler için teklif toplanır
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir -fuel kontrol
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Mayıs

1. Emlak vergileri 1.taksitlerinin ödenmesi
2. Bahar temizliği -ufak boya bakım işleri
3. Çöp yeri ve bidonları kontrol bakımı
4. Denetçilerin ilk üç aylık denetleme raporu hazırlanır
5. Hizmetlilerin maaşı ödenir
6. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
7. Doğalgaz faturaları ödenir
8. Ortak elektrik ödenir
9. Ortak su ödenir

Haziran

1. Doğa uyanmıştır böcek ilaçlaması yapılır
2. Mahallin kolluk kuvvetlerine apartman listesi verilir
3. Yaz aylarında kat maliklerine ulaşma ve ödeme planı yapılır
4. Hizmetlilerin maaşı ödenir
5. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
6. Doğalgaz faturaları ödenir
7. Ortak elektrik ödenir
8. Ortak su ödenir

Temmuz

1. Bina ve bahçedeki inşaat işleri yapılır
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir
7. İkinci 3 aylık faaliyet raporu hazırlanır

Ağustos

1. Yangın tüpleri ikinci bakım
2. Baca temizliklerinin yapılması
3. Hizmetlilerin maaşı ödenir
4. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
5. Doğalgaz faturaları ödenir
6. Ortak elektrik ödenir
7. Ortak su ödenir

Eylül

1. Çatı derelerinin süprülmesi ve çatı bakımı
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir
7. Kış hazırlığı ve temizlik yapılır

Ekim

1. Üçüncü üç aylık faaliyet raporu tanzimi
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir -fuel oil alınır
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir

Kasım

1. Emlak vergileri 2. taksidi ödenir
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir

Aralık

1. Gelecek senenin (ara tasdik olmayanlar)defterleri notere tasdik ettirilir.
2. Yıl sonu hesapları kapatılır
3. Gelecek sene bütçesi yapılır
4. Yıllık faaliyet raporu hazırlanır
5. Kat malik ve sakinleri genel kurula yasal olarak davet edilir
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir -fuel oil kontrol
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Yıllık Faaliyet Raporu Örneği

KAT MALİKLERİ YÖNETİM KURULU FAALİYET RAPORU

..............................APARTMANI YÖNETİM KURULU

2008-2009 DÖNEMİ FAALİYET RAPORU

........................Apartmanı yönetim kurulu olarak,Nisan 2008-Nisan 2009 dönemi içerisinde genel kurulun verdiği yetki ve alınan kararlar doğrultusunda çalışmalarını sürdürmüş;01 Mayıs 2008 de yapılması planlanan olağan genel kurula bilgi vermek amacıyla yapılan çalışmalar aşağıda genel kurulun görüşlerine sunulmuştur

Dönem içerisinde apartmanımızın yağmur derelerinin yenilenmesi,apartman dış cephesinin boyatılması,asansörün aylık bakımlarının zamanında yapılması, brulörlerin yıllık bakımının yapılması,yangın tüplerinin yıllık periyodik yenilenmesi ,kapıcı dairesine aspiratör takılması,pencere denizliklerinden giren suyun önlenmesi için denizliklere silikon sürülmesi ve bahçedeki dalları uzayan ağaçların budanması ile apartmanımız için hayati önem taşıyan kalorifer yakıtı alımı işleri ilgili firma ve şahıslarca toplantılar düzenlenerek ödemeler zamanında yapılarak hizmetlerin aksamaması sağlanmıştır.

Apartmanımızın menfaatleri azami gözetilerek tüm olumsuzluklara gerekli müdahaleler yapılmış kurallara uygun olarak en iyi hizmet verilmesi yolunda çaba harcanmıştır.

Apartmanımızda bulundurulması gereken alet ve avadanlıklar,tüm demirbaş eşyalardemirbaş defterine kaydedilmiştir.
Apartman yönetim kurulunun bir yıllık faaliyeti sırasında yaptığı harcamalar ve gelirlerin dökümü ek'te bilgilerinize sunulmuştur.

GİDERLER	MİKTARI
1-Yakıt Gideri
2-Elektrik Gideri
3-Su Gideri
4-Kapıcı Gideri
5-Bakım Onarım Gideri
6-Dış cephe Boya gideri
7-Asansör ve Brulör bakım
8-Demirbaş Gideri
9-Temizlik Gideri
10-Muhtelif Giderler
TOPLAM

 

GELİRLER	MİKTARI
1-Aidat Gelirleri
2-Faiz Gelirleri
TOPLAM

GELİRLER TOPLAMI
GİDERLER TOPLAMI

MEVCUT : ......... (Apartman yönetimi banka hesabında)

Genel Kurulun bilgisine saygıyla sunulur(..../..../200...)

Yöneticinin Sorumluluğu

Yönetici Görevlerinden Dolayı Sorumluluk Taşımaktadır

Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. Maddesi hükmü uygulanır.yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

Genel kural (kmk) madde 38 - yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.

Özet : yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.
Hesap verme madde 39 - yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hesap Verme Yükümlülüğü:

Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu'nun ............... ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.
Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.

Yönetici Sorumluluğu:

Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.

Yöneticinin Denetlenmesi

Madde 41 - Kat malikleri kurulu,yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa,bu denetim her üç ayda bir yapılır.

Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini,kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir;bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,eğer zaman yazılmamışsa,her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir;bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları,1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

YÖNETİCİNİN HAKLARI

Hakları madde 40 - yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır.bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir.